Comment fonctionne une copropriété ?
Quels sont les différents organes de la copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires
Il s’agit de la collectivité regroupant les copropriétaires de l’immeuble. C’est une personne morale.
Le syndicat est créé sans formalité dès l’instant où la propriété d’un immeuble est réparti entre au moins 2 personnes par lots.
En tant que propriétaire des parties communes et des équipements communs, il est chargé d’administrer les parties communes et assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.
La responsabilité du syndicat peut être mise en cause notamment en cas de dommages causés par un vice de construction (exemple : malfaçon) ou un défaut d’entretien de l’immeuble à l’égard des tiers (copropriétaires, préposés de l’immeuble, locataires, voisins…). Sa responsabilité civile peut être engagée, c’est pourquoi, le syndicat doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile.
L’assemblée générale
Il s’agit de l’organe d’expression du syndicat des copropriétaires, et son rôle consiste à la prise de décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. La présence de tous les copropriétaires y est donc recommandée.
Trois grands types de décisions peuvent être prises : les élections du syndic et du conseil syndical, les actes administratifs tels que le vote des travaux, la souscription des contrats, les actes de disposition tels que l’acquisition ou la cession d’une partie commune…
Le conseil syndical
Il s’agit de membres élus par le syndicat de copropriétaires, lors de l’assemblée générale à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Les personnes pouvant être élues sont le copropriétaire (ou son époux ou épouse ou partenaire de Pacs), ses ascendants ou descendants, le représentant légal d’un copropriétaire, l’usufruitier, l’acquéreur à terme (variante de l’achat en viager).
Le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance. Il est notamment chargé de contrôler la gestion du syndic de copropriété (bénévole ou professionnel) sur les points suivants : comptabilité, répartition des dépenses, conditions de validation et d’exécution des contrats, élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution, mais également d’assister le syndic lors de la prise de décisions.
La responsabilité du conseil syndical peut être mise en cause, dans la mesure où chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission (exemple : absence de contrôle de la gestion du syndic ou dépenses illégales). Il lui est donc fortement conseillé de souscrire une assurance de responsabilité civile.
Le syndic
Le syndic peut être un professionnel ou un bénévole choisi parmi les copropriétaires. Il est désigné par l’assemblée générale au cours d’un vote des copropriétaires à la majorité absolue (article 25), et la durée maximale de son mandat de syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas), mais peut être renouvelable.
Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. À ce titre, il gère les finances et l’administration de la copropriété. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes : parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’immeuble et de ses équipements.
La responsabilité du syndic peut être mise en cause, en effet, du fait de ses missions, sa responsabilité pourrait être recherchée. S’il s’agit d’un syndic professionnel, il a obligation de justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Le syndic bénévole quant à lui n’est pas tenu de justifier d’une assurance de responsabilité civile, pour autant, il lui est toutefois recommandé d’en souscrire une, car sa responsabilité civile peut être engagée au même titre que celle d’un professionnel.
Attention : Tous les contrats multirisques immeuble sur le marché couvrent la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, mais il convient de bien vérifier que la garantie est étendue à la responsabilité du syndic bénévole et/ou du conseil syndical.